網民熱議中國房價一天一個價、地方樓市限購政策密集發布令人目不暇接之際，美聯儲那邊傳來一個看似沒有直接關聯的大消息：美聯儲再度加息了。
3月16日早晨消息，美聯儲加息25個基點，將基準聯邦基金利率從0.5%～0.75%調升到0.75%～1%。這是繼去年12月15日美國加息25個基點之后又一次加息，也是2015年年底以來美聯儲第三次加息。而按照美聯儲去年的決議聲明，預計2017年加息三次。從目前市場聲音來看，2018年美聯儲仍將繼續加息。
同時，美聯儲官員稱，預計會在經濟表現符合預期的情況下繼續徐緩上調利率，并有望在今年繼續收緊貨幣政策。
隨后，中國央行迅速“跟進”。盡管央行負責人表態稱這不是加息，只是隨行就市。
也是3月16日早晨，中國央行宣布上調逆回購和MLF利率10個基點，7天、14天、28天逆回購中標利率分別上調至2.45%、2.6%和2.75%，6個月和12個月MLF中標利率調至3.05%和3.2%，這是央行繼春節上調操作利率后的第二次上調。
無疑，美元已進入加息通道。這會給中國樓市帶來哪些影響？
影響1：人民幣貶值 資金外流 國內流動性收緊
美元進入加息通道后，對中國樓市最直接的影響恐怕就是人民幣貶值與資金外流。
“全球資本會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金外流至美國，這對中國已經開始調控并且逐步降溫的樓市來講是‘利空’。”同策咨詢研究部總監張宏偉分析表示。
以中國外匯儲備為例，2014年3月底，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲備大幅減少。截至2017年2月，已經降低至3萬億美元左右。
“當未來1～2年美元進入加息通道之后，預計未來1～2年中國的外匯儲備就有可能降低至2萬億～2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續‘外逃’，轉向美元資產或房產。”張宏偉表示。
“會造成國內流動性有所收緊，市場利率可能小幅上升，融資難度將加大。這將使得資金來源渠道本已收緊和嚴格管控的房地產企業雪上加霜，部分房企可能面臨難以承受融資成本和資金鏈緊張的困境。目前市場利率可能小幅上升，但我國并未進入加息周期，央行也有足夠的政策儲備擇時采取對沖措施應對流動性壓力，當然并非針對房地產領域。”交通銀行總行高級分析師夏丹對中國房地產報記者表示。
而此次美聯儲宣布加息后，中國央行即快速上調市場操作利率。上次中國央行上調操作利率，大約滯后美聯儲加息1個半月，本次則與美聯儲加息時點高度一致。
對此，招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮分析認為，此次央行上調操作利率，固然是基于防風險去杠桿需要，同時，也是希望中美名義利差保持在適度水平，以避免對人民幣匯率和資本外流帶來更多壓力。還有一個考慮則是，央行希望通過上調操作利率，進而刺激廣譜利率維持高位，以資金成本對房地產和融資高增進行降溫。
諸如一切都說明，中國樓市融資環境幾乎變天了。
影響2：內房企海外融資成本上升 債務壓力增大
受影響最大的要數前幾年拼命發行美元債的內房企。隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進入加息通道后，人民幣預期貶值還將持續，這意味著這些債券的成本還將持續上升。
“從未來發展趨勢來看，由于預期人民幣匯率將繼續走低，美元債的成本還將持續走高，預計2017年匯兌損失還將繼續大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回。然而，國內房企選擇發行國內公司債的通道也慢慢被卡死。這樣的情況下，部分房企又開始將融資渠道轉向海外，這也是近期為何房企美元債發行規模又開始增加的非常重要的原因。”張宏偉分析表示。
房企被迫海外舉債的結果，則是面臨人民幣貶值帶來的匯兌損失以及美元加息導致的票息利率上升“雙重債務壓力”。房企運營風險越來越大，債務違約風險亦加大。而根據Wind數據，中資房地產商未償還的美元債券總額約872.7億元。其中約有150億美元的債券將于2017年到期。
影響3：資金尋求保值增值 內地非核心區域房地產投資會減少
資金總是避險趨利的。美元進入加息通道，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產將成為他們的最優選擇，比如投資美國房地產市場。
“在此市場背景下，美元定價資產處于升值過程中，而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產或美元定價資產。”張宏偉分析認為。
夏丹亦表示，“國內保值增值的避險需求會增加，在非核心區域的房地產投機行為可能減少。若人民幣貶值，對房地產市場影響偏利空，資金在選擇資產配置時對變現能力要求會提升，對區域的選擇也將趨于謹慎。相對而言，更可能偏好長期看好的核心地區，而非缺乏產業基礎和人口集聚能力的區域。”
影響4：多重因素疊加 中國部分城市房價或下跌
中國樓市正在遭遇“內憂外患”的境地。
進入2017年，尤其是這個3月份剛剛過去半個月，就已有南京、青島、杭州、南昌等9座二線城市限購升級，還有滁州、三亞、贛州等6座三、四線城市出臺新政調控樓市。幾乎全國樓市偏熱的區域均發布或即將發布類似限購令的收緊政策，政策出臺之密集令人目不暇接。
張宏偉認為，由于中國經濟周期與房地產周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深度的調整，這對于房地產行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當美元進入加息通道之后，國內資本繼續外流，國內貨幣政策繼續寬松的空間并不大。多重因素疊加，將使中國樓市2017～2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鏈斷裂的危機。
(來源：中國房地產報)
